Bong bóng bất động sản sẽ không vỡ vì sốt đất nền

Chưa khi nào cơn sốt đất nền lại nóng như hiện tại. Cuộc chiến đổi đời của toàn dân đang vào giai đoạn căng thẳng. Vừa đầu cơ vừa lo vỡ… nhiều thứ

Một trong những ngành nghề được nhiều người yêu thích là buôn bán sang tay nhà đất. Trong thế trận ai cũng nghĩ mình “biết trước thông tin gì đó” thì ai là kẻ chậm tin? Thông tin từ trên mạng và từ mọi nguồn bủa vây nhà đầu tư thứ cấp săn hàng bán kiếm lời.

Chỉ trong ba tháng; giá đất nền thổ cư ở khu vực gần phà Cát Lái đã có mức 6–15 triệu đồng/m² tùy vị trí; đất gần đường lộ giá 10–19 triệu/m². Thậm chí khu vực quận 2 tràn ngập tin bán đất với nhiều lý do như cha mẹ ốm, cần tiền cho con học hay vỡ nợ nên bán đất giá…9–20 triệu/m².

Thực tế đất quận 2 có giá từ 80–100 triệu/m² trở lên. Chúng ta biết tin vào đâu; vì người bán ai cũng nói chính chủ nhưng rồi tất cả đều hóa thành loài cò trắng bay cao.


Sốt đất nền: Ai cũng nhận mình có thông tin mật

Sau khi Chính phủ công bố Điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP. HCM đến năm 2030; tầm nhìn đến năm 2050 (tháng 1–2018), bất động sản tại các tỉnh vùng ven TP. HCM đang được nhà đầu tư săn đón. Tất nhiên ngoài những miếng đất cỡ bự nghìn tỷ thì tất cả giao dịch đều “tung bay những cánh cò”.

Báo chí, chuyên gia đổ lỗi cho giới cò đất thổi giá bất động sản lên thái quá; cùng đầy rẫy những nguy cơ tiềm ẩn; bong bóng bất động sản có thể vỡ, gây hỗn loạn thị trường… Tuy nhiên, khi tiếp xúc với một số cò đất quận 2, khu Nhơn Trạch…; một số người cho hay họ… oan.

Một cò đất tên Thành cho hay; cơ quan chức năng công bố bản đồ quy hoạch nhưng không cập nhật thường xuyên những thay đổi. Nhà đầu tư hay kể cả “cò đất” muốn biết mảnh đất này có thuộc diện quy hoạch hay không; toàn phải “làm dịch vụ”: chi từ 100–200 nghìn đồng/lần xem với cơ quan liên quan.

Có nơi cũng treo bản đồ quy hoạch nhưng toàn ký hiệu kỹ thuật chi chít; chỉ dân trong ngành nhìn mới biết; còn người dân bình thường thì… đố hiểu được! Chính vì vậy, chỉ ai có quan hệ mới biết trước quy hoạch; thay đổi nên tranh thủ đi gom; khiến người mua bán đất thường thiệt thòi, bị động.

Giới nhà đất rất sợ các cấp lãnh đạo “điều chỉnh quy hoạch cục bộ”. Điều này mang đến nhiều rủi ro cho những người đang “ôm bom bất động sản” ngày đêm băng mình vào sương gió săn đất đổi đời. Những thông tin như ma trận về quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch khiến người dân bị lệ thuộc cò vì không hiểu mô tê gì. Khi ai cũng nắm thông tin mật thì nhà đầu tư đau tim từng cơn.

sot dat nen hinh anh 1

Đổ xô về đất thánh

Theo quy hoạch, phạm vi vùng TP. HCM sẽ bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP. HCM; và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. Từ quy hoạch này cùng nhu cầu thực tế; quỹ đất nội thành đang dần cạn kiệt. Thị trường đất nền tại các quận; huyện trên địa bàn TP. HCM tăng mạnh và chưa có dấu hiệu hạ giá. Không chỉ những cá nhân đầu tư đơn lẻ mà các nhà đầu tư lớn đã tìm đến những khu vực này.

Hiện trong bảy tỉnh thành trên thì hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai có hạ tầng giao thông hoàn thiện; sự kết nối giữa TP. HCM với hai tỉnh đã có từ năm 2016 đến nay. Vì thế, trong đầu năm 2018; các dự án giãn dân đã lan dần tới các huyện Dĩ An (Bình Dương) hay Nhơn Trạch; Biên Hòa (Đồng Nai) thay vì chỉ tập trung ở quận 2, quận 9 (TP. HCM) như trước đây.

Vì sao sốt đất nền?

Một trong những nguyên nhân gây sốt đất tại các khu vực này là bởi dù mặt bằng giá đất đã bị đẩy lên đáng kể; nhưng vẫn chỉ bằng 20–30% so với TP. HCM. Điều này phù hợp cho những người có vốn từ vài trăm triệu đến trên dưới một tỷ đồng. Bên cạnh đó, ở các khu vực này nhiều dự án chung cư, nhà phố xây sẵn phát triển chứ không chỉ đất nền.

Từ làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài đổ về các khu công nghiệp (KCN); sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở dịch vụ không chỉ cho các chuyên gia; cấp quản lý mà còn cho công nhân địa phương mua hoặc thuê. Mới đây, nhà đầu tư lại kéo nhau xuống các tỉnh giáp ranh TP. HCM để mua đất nền nhờ thông tin dự án cầu Cát Lái; sân bay quốc tế Long Thành đang khởi động. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư lo ngại bong bóng bất động sản 2018 có thể vỡ vì sốt đất.

sot dat nen hinh anh 2

Bong bóng sẽ không vỡ

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA); đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản năm 2007 và 2010; có 4 lý do bong bóng khó có cơ hội xuất hiện trong năm 2018.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%; cao nhất trong 10 năm qua. Đây là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư; phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển mạnh, với 126.859 doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2017, số vốn đăng ký là 1,3 triệu tỷ đồng.

Thứ hai, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17%; (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17%; là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán; và thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào bất động sản.

Thứ ba, hai nhân tố cần kiểm soát, đó là: Tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp; du lịch nghỉ dưỡng (condotel), và tình trạng sốt giá ảo đất nền tại một số khu vực. Đồng thời, xuất hiện giới đầu cơ; đầu nậu, cò đất thổi giá, đẩy giá ảo đất nền; đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực.

Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản; và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel. Tất cả chỉ tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời; chứ không gây ra bong bóng trên thị trường bất động sản.

Thứ tư, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời; hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.